未来的经济将会是什么？哪个行业将会是未来的 superstar？

下一秒将发生什么都没有人能知道！如果有人能告诉我，买什么股票一定会赚很多钱，我一定会叫他告诉下期 Toto 头奖的号码，等我中了就会信了！

我发现我大约有一年没有更新我的 blog 了。2020年的过山车，到今年都还没有过完！在网上忽然发现有很多投资高手，应该买这个、这是未来的 superstar、那些都已经 out 了、如何在这个时候跑赢大市、要听这个投资老手的（虽然完全没听过那间公司名字，上网查了都不知道是做什么的）等。也难怪，这种情形之下，大家都怕被裁员，听见很多人说要学习投资或做生意，增加 passive income，然后就盲目跟从要不然真的那么不好彩就连草都没得吃。当然也有很多是被裁员了而尝试为生活做出改变的。最大问题是“盲目”跟从！

我们在 2020 年全年投资成绩是 -8%！哈哈哈... 跟3月比较，已经算是有回升了！我们看见有很多人是 positive的，特别是他们的重点是在科技股。

股市从来都没有“平静”过，每年每时每刻都是过山车，只不过是过大山还是小山。当然，最重要的是保本，了解投资的是“健康”的公司。看回2010到2020的投资回报，原来最差的不是去年。其实我们到现在也看不清楚科技股，感觉什么时候都是很贵。我的朋友和我分享利用 CPF 投资，他说他投资的那间不错，所以我去看了那间公司的 portfolio，原来那间公司都是投资 ETF。其实我们之前也关注一些 ETF 蛮久了，既然我们也很难看得准科技股，我们又可以自己投资 ETF（DBS Vicker 规定一些条件才可以直接投资 ETF），所以我们就买一点 LION-OSPL HSTECH，真的是“一点”，只是 1% of total portfolio。银行股依然是我们持有最多的，大约 36% of total portfolio。

最仅越来越懒惰更新我的部落。不过，无论如何都必须总结一下2019年的投资结果。

我们在2018年的下半年休息了半年，所以减少了半年的打工的工资收入。2019年又再投入职场。在2018年休息期间，我们旅行了两个多月。在这期间，我们发现到我们需要更换另一个比较适合我们的背包、购买其他以后背包旅行时需要的必须品、了解到我们对我们想要的物质上的需求、等。我们不想要动用我们的母金，也体会了被动收入的波动性。如果我们把我们的生活需求降到最低，在马来西亚生活其实还算够用的。可是，我们希望再回到职场，提高我们预期的被动收入，增加现金周转的活动性。

在2019年里，我们尽量买了我们在旅行期间发现所需要的东西，尽量买一个好的、耐用的东西，好过买了一堆没品质、买了又不想要用的东西。不断提醒要过极简、健康、环保的生活，尽量实践断舍离。比如更换背包，我们卖掉了我们拥有的背包，然后才买入我们需要的背包。我们尽量控制我们的收入和花费在每一个月剩余大约新币十千。

2019年的总资产相比2018年提高了 21%，可是被动收入并没有明显的提高，因为2019年的收入是2018年的成果。

以下是我们从2010年到2019年的流动资产总结 (current assets, 不包括公积金存款)：

香港暴乱将近3个月了。应该用暴乱这两个字吗？现在“风头火势”，还是用“抗议”吧！香港有抗议集会将近3个月了。香港的股市从那时起就一直在下滑着。


香港的股市现在是最低点吗？不知道！我们只知道香港现在有很多便宜的股票。什么时候是最低点？不知道！什么时候可以买入？看看局势如何及你所可以承受的压力吧！

我们近来将之前涨得太高的股票卖出，换了其他股价跌了很多的股票。不是因为它现在是最便宜，而是因为它是便宜。我们也不知道什么时候是最便宜，只是觉得便宜就买咯！我们的港股组合下跌了12%。我们的手上还有一些现金。可是，如果这个情况还不改善，很多行业真的将会受到影响，很多公司的真正收入也将会跟着下滑。那么我们之前所买的股票，就不算是便宜了。根据下滑的情况而定，可以变成买在合理价格或买贵了！

所以，我们现在天天也在“煲港剧”。找找其他在港上市，却业务与香港有较少的关系，可是又被这事件拖累的公司。感觉有一点“隔岸观火”或者比较像“乘火打劫”！不过，投资就是这样，不可以感情用事。其实，不只是我们，香港的投资者也有着同样的做法。现在投资港股，需要强大的心理质素多过更聪明的算数。

不过，谈谈最近的这个“港剧”，我觉得它不适合其他国家的小孩或年轻人观看，因为内容有太多脏话及暴力画面。明主应该是每个人都可以有自己的选择自由，可是如果为了达到自己的目标而影响到别人，这是自私的行为。而暴力则是违法的行为。希望这事件可以尽快停止吧！

时间过得真快，又半年了！今年至上半年截止，总体表现包括股息和股票买卖后的回报有10%。总资产在上半年上升了 400千马币（大约133千新币）。从我们的工资，每个月平均大约可存 30千马币（大约 10千新币），6个月总共 180千马币。其余的220千马币的资产增长，是来自投资所得的股息、realised 及 unrealised profit。股市价格有上有下，我们只不过是幸运，在做上半年的结账时，刚巧遇到了股市回升。

上半年总共收到了大约 41.5 千马币的股息，大多数的股息会在下半年才会进来。股息收入的预算也因为我们更换股票及根据公司的真正收益而浮动。截至六月未的投资组合，预测明年能达到的股息收入是 106.3千马币。由于银行隔夜利率预测将降低，马来西亚的银行纷纷降低了定期存款的利率。我们的定期存款在上个星期到期，最新更新的平均利率只有 3.70%，较去年的 4.28% 下降了 0.58 个点，减少了 1,566 马币的被动收入。所以，明年预测的总被动收入是 116.3千马币（大约 38.8千新币）。



原本计划增加定期存款，但由于利率降低了，所以我们需要寻找其他的出路。理论上，当定期存款的利率降得比房贷利率更低时，我们应该要把现金放入灵活的房贷，减少房贷利息费用。当市场在低点时或定期存款利率提高时，提取多付的房贷，放入股市或定期存款内。可是，银行隔夜利率的降低，不止将降低定期存款的利率，房贷和其他借贷的利率也将会降低。当借贷的利率降低，人们就会贷款来增加投资，股市预计将会上升。理论上的道理，大家都懂。要执行大家都懂的理论，并不容易。所以，大家说投资的理论是简单，执行简单的理论是不容易。投资不只是加减乘除，最难的是琢磨人心。所以，现在的方案就是，看到路就走吧；找不到路就等一等。

当初的 Challenger privatization 计划已泡汤，我们在股价高过收购价格时，沽空了 Challenger 的股票。其实，我们不能预测它的结果，也不是公司高层。只能提醒自己，便宜就买、贵就卖。现在很多的 REIT 价格也提高了，我们也在寻找着漏网的便宜货。以下是目前的投资组合：

马股：
1) CSC Steel (3%)

新股：
1) DBS (14%)
2) UOB (1%)
3) OCBC (1%)
4) Ascendas Hospitality Trust (5%)
5) Aims Amp (3%)
6) Far East Hospitality Trust (2%)
7) Japan Foods (2%)
8) Starhill (4%)
9) Tai Sin Electric (3%)
10) Fraser Property (8%)
11) Singtel (4%)
12) Sembcorp (2%)
13) Far East Orchard (1%)

港股：
1) CCB 中国建设银行 (3%)
2) CM Bank 中国招商银行 (3%)
3) HSBS (6%)
4) ICBC 中国工商银行 (5%)
5) Langham (4%)
6) AEON Credit (4%)
7) Emperor Entertainment (2%)
8) Public Finance (4%)
9) QingLing Motos 庆铃 (3%)
10) Chow Sang Sang (3%)
11) CK Hutchison (1%)

美股：
1) Capri Holdings (2%)
2) Keppel KBS Reit (3%)

欧股：
1) Cromwell Reit (3%)

澳股：
1) Westpac (2%)

加油！

股票市场里有各行各业，五花八门、琳琅满目，要从何下手，几时买，几时卖！

上个星期分享了一些不错的书和如何开户口，今天再继续分享。其实有很多人都不是特别喜欢读书，所以介绍的八本书也不知什么时候可以读完。读着书时，我建议同时做一些练习，比如找一间你熟悉的公司，下载它的年报，根据所学的做一些分析。设定一个期限，大约6个星期内，读完一、两本书及做一间公司的分析。为什么6个星期？其实我是根据我以前读MBA的时间表做一个参考。如果一直读书又没有做练习，会很闷也很难理解。当做一些练习时，会另外发现别的问题，可以更容易明白。


除了看书以外，有一些生字也可以上网查，比如Investopedia。最近看了一个YouTube，他解释得蛮不错的，在YouTube里搜寻“Preston Pysh”，便可找到他的视频。他解释了一些投资知识：

- income statement
- balance sheet
- cashflow
- PE (price per earning), PB (price per book)， 等

这可以让，特别是没有会记计背景的入门者，比较容易的接触这些生字，然后读书时再一次接触后，会特别的有亲切感！哈哈！我当年也是一边读书、一边问我的老公、一边上Investopedia，来做练习的。分析了一间公司后，我就会和他解释我的成果，其实主要是要看看我的练习结果如何。哈哈！不过，且记，投资不是短期内可以至富的，如果你很缺钱用，应该想办法提升正收入（active income），同时学习投资以提高未来的负现金流（passive cashflow）。或许，有朝一日，你发现投资不能让你达到你要的财务目标，但至少它应该可以缓解你的当务之急。

要如何选择公司，从哪一间公司开始做研究呢？我的老公通常是在其他的部落里发现一些公司，然后去查这间公司。从它的基本面做比较后，才深入的研究。我以前刚开始时是去 reitdata.com 看有哪些公司，做了基本比较后，再深入研究。我们会看其他的部落做参考，可是必须自己做研究。还有，有时候我们是忽然谈起我们时常接触的一些公司，比如老曾记、翠华等，然后就去研究这些公司。这个故事很像我们看过的一个部落客，他说他的奶奶不明白股票，但她拥有HSBC的股票。在金融风暴时，她稳如泰山，还继续买入。她给的理由很简单，“我向HSBC借钱买屋子，它赚我的钱，所以我要赚回它的钱。我当初买入时有6%股息，现在股价跌，有更高的股息，所以我买咯！”。当然，这故事有多真，我们没想过去研究，只是如果对那个股票没有信心的话，我们是不敢买入的。

在研究股票时，需要提醒自己，我所投入的研究时间不等于投资的回报。一个表面好公司，但底子里是烂公司，研究了后依然还是烂公司，就不应该因为爱上了它而买它。一个超喜欢的好公司，如果价格被人炒的太离谱的高，也要双手奉上。投资最忌感情用事。不是买最好的，是买得好！

最近朋友问起，股票投资的第一步是什么，要如何开始，从何开始，如何买、如何卖。


其实，有很人做过很仔细的比较，解释得很清楚，上 Google 便可找到很多 blog，比如输入

- CDP vs Custodian account
- stock brokerage comparisons (Singapore market, US market, HK market)

新年快乐！

今天刚回到马来西亚。休息到初二，然后初三就开工了。今年没有那么纠结新年的短假期，因为我们刚休息了大约6个月。而且，我们只决定工作 1 ～ 1.5年，就不再回到职场。还在寻找人生目标中！

今天我只想纯粹的在这里分享一些我们的花费、存钱、及达到我们财务自由的路程。



财务自由需要多少钱？其实是因人而异的。每一个人都有不同的数目。在2014年时，我们的目标是 MYR 1,500,000 (S$500k)。那个时候，新币对马币的汇率是 2.7。在2015年时，我们来到新加坡工作，认真的计算过所有开支，把目标提高到 MYR 2,500,000 (S$833k)。如果回报率只有 4%，那么我们每年就会收到 MYR 100,000 (S$33k) 的被动收入，平均一个月就有 MYR 8,333 (S$2.7k)。后来，我们达到了每一个月大约 MYR 9,000 (S$3k)。这个数目足够支付以下的固定开支：
- 房贷 = MYR 2,800 （总房贷余额是大约 MYR 550k）
- 父母零用钱 = MYR 2,000
- 水电费、互联网 = MYR 300
- 保险 = MYR 670
- 汽车维修、汽油、过路费 = MYR 300
- 其他餐饮和娱乐销费预计 = MYR 2,000
今年，我们在新加坡的时间比较长，所以在马来西亚一个月的固定消费大约是 MYR 6~7k。新年的消费就比较多，大约 MYR 9k。

在2014年，我们资产（不包括不动产）只有大约 MYR 550k，其中 MYR 350k 在股票，其余的是现金。我们在 2010年时开始接触股票，在2012年时才真正开始认真研究及增加股票投资。我们就和大多数人一样，来自没有任何背景的平穷家庭，家人对股票一无所知，我们靠自己的能力买车买屋及支付他们每一个月的开销和医药费。

如果继续打工，我们平均每一个月的工资加被动收入，扣去所有的消费（包括在新加坡的消费），可以存 S$10k。1年半后达到 MYR 3,000,000 的问题不大，所以我们设定了另一个目标，希望可以达到 MYR 4,000,000。不过我们主要的目标是达到一年 MYR 144,000 的被动收入。钱永远都不够的。有些人不是很有钱却感觉活的很富裕，每一个月都有钱剩；有些高收入的富裕的人却总觉的过得很穷，每一个月的钱几乎花完。人生的道路有很多，各有各的选择。开心就好。

如果没有其他的人生目标，又享受现在的工作，其实「财务自由」只是一个名词，退不退休并不是很重要。而且，可以和科技保持联系。如果对现在的状况很不满意，那就应该为自己的未来计划别的出路。如果达到财务自由却没有目标，生活其实也满无聊的。所以，我和我的老公的现在的目标是寻找自己的人生目标！

新年快乐！
新年要红红才旺，可是我不要股市满江红呀！现在不够现金，满江红也只有看的份！

我上个星期五又回到职场了。公司里都是 holiday mood，轻轻松松又过了两天了。这几天都在忙着弄 CPF 和银行的事。也看了一些新加坡新公寓的资料。我现在租了一间一房式公寓，租金大约2千。同事问我为什么不要投资公寓，等 Top 升值后就卖了。我的不动产投资理念是它必须带来正现金流（positive cash flow）。如果只一味的等它升值，对我来说是风险比较大。在亚州或许还没发生过，可是曾经在别的地方就发生过屋家贬值，结果银行追着债主填补回下跌的价格，因为屋子价值已经底过贷款。屋子不是只会上不会下，从长期来看，屋价的确会上升，至少通货膨胀也会把它的价格推上去。可是，短期（2-3年）内抱着升值的期待对我而言是投机。比如我现在租的这间公寓，前屋主在 4年前的买价是大约 $830k，现在这个新屋主的 4个月前的买价大约是 $770k，为什么前屋主要亏本卖就不得而知了。所以，暂时我们都应该不会买屋子，除非找到便宜货！哈哈～ 我们都喜欢大减价时 shopping。

2018 年投资回报（包括股息）是个负字（-6%）！股息和 FD 利息的全年收入是 MYR 99,926。以下是这几年的被动收入和股市投资成绩：

Year	Passive Income	Share Investment Performance
	MYR
2010	3,272	36%
2011	310	37%
2012	3,963	2%
2013	8,314	10%
2014	21,499	0%
2015	32,338	-9%
2016	44,720	6%
2017	90,013	20%
2018	99,926	-6%

七月时，我们呆在中国接近一个月，一个上不到 Google, FB, ... 的国度。
这也是我做为无业游民后的第一个月。我们的目的是希望能在旅途中找到一些启发，财务自由后可以如何过日子，有什么手艺或生意点子。

在这一个月里，我的老公说我的生活过得很颓废，每天吃饱就睡。我们的中国第一站去了上海、苏州、景德镇、杭州和绍兴。去景德镇的目的是为了陶瓷。我们以为我们对陶瓷特别有兴趣，结果去了景德镇后才发现，其实也不是那么的热情。本来是计划去景德镇和宜兴（紫砂之都），后来临时更改路程，没去宜兴了。就连原本打算要去的其他的批发城计划也取消了。

虽然在这一次的旅途中，我们还没找到我们的人生目标，但至少我们知道我们不喜欢和不适合什么 - 我们对实物的买卖（茶、陶瓷、衣服、包包等）没有特别大的兴趣；我们不是很喜欢呆在同一个国度太久（大概不要超过两个星期吧）；我们对逛手艺品的小店的兴趣也不大。我们最大的乐趣就是去逛书店、逛百货公司特别是看运动和户外用品、绕着护城河和西湖跑步。可是我们并不确定这意味着我们喜欢 natural。这要到我们下个月去了中国之旅第二站才能体会。

原本是连续三个月的旅程，结果我们去了东京一个星期就更改行程回家了。因为天气真的太热了，我的老公也发烧了几天。工作时常说，“休息是为了走更长远的路”，没想到这句话也可以应用在旅途上！除非当天已有去逛书店或跑步的计划，要不然我们每天都会睡到 brunch time，然后吃完 brunch 就回酒店看戏到下午三、四点才正式开始我们的逛街旅程。可是他还是病了。

在更改行程的过程中，我既然按错 button，把对的飞机票给取消了！后来要订回时，既然没位了，我只好多付钱买别的机票！我们两个就这样分开抵达东京 Narita 和 Haneda 机场。更改行程已经增加了我们旅费，我的笨手又额外再增加不必要的开支。神奇的是，当我做 monthly financial closing 时，发现我们七月的总资产（unrealised profit, realised profit, dividend 和现金）既然增加了。我们一个月没有工作、在旅途中每天的花费、更改行程额外开支，不但没让我们的七月的总资产下降，反而增加了！很开心！

我们七月头刚抵达上海时，我的老公买入一支建筑公司的股票。当时他说，这是一间好公司，它的资金足已从市场上“赎回”自己，可是现在它的行业前景还不明朗，至少到明年年底也看不到它的生意会有什么特出的表现。好公司却前景不明朗，就是说还不是时机咯，那为甚么还买呢？他说，这公司现在的价格太过低于它的价值，现在的价格太便宜了。而且，虽然前景不明朗，可是根据年报对股东未来的股息担保和现在的价格，股息符合我们的要求，而且这是好公司，我们可以“收起来”。

后来，我们七月尾在绍兴时，他把这支股票卖了。短短两、三个星期，这支股票的股价“突飞猛进”，超出我们对它明年的回报预测，价格太过高于价值，所以就卖了。真幸运！因为卖了这支股票，我们可以抵消大部分旅途中变更的花费。



有一些人在退休的几个月后就找到人生目标，有一些则用了几年，也有一些到走不动的那天也找不到自己的人生目标。不享受长时间旅行、不喜欢每天无所事事的呆在家或酒店、没有其他的兴趣，这也是为什么，很多人到最后还是回去职场打工。我们不希望我们到走不动的那天都找不到自己的人生目标。所以，我们现在利用最笨的排减法，至少找出我们不喜欢和不适合的，免得用更多的时间走更多的冤枉路。

我们六月的投资回报，从 +'ve 变成 -2%。可是，如果与其他的index相比，下滑的程度并不多。这是不是证明我们的投资组合太过保守了？

很久没有更新我的blog了！

看回去年12月时，我们的股息预计是 MYR76k。还有一个月就半年了！今早刚刚更新我们的投资组合，预计未来一年的股息大约是 MYR 91k，比12月预算的增长了 MYR 15k。这5个月里，股价依久像过山车。我们也一直希望我们的情绪不被它控制，把专注力放在股息上。如果股价低了，股息率达到我们要求，就继续补多一点。

还有一个星期，我就正式做无业游民了。我的老公向公司请了半年假。七月起，我们将开始“浪迹天涯”！哈哈... 我们暂时只定了前三个月的行程，过后才在“流浪”时继续思考下一个行程。

加上我们的定期利息，我们在失业后，平均每月大约会有 MYR 8.5k 的收入。其实这个数字蛮低的。对于很多人来说，这个数字还少于每个月的平均开销，包括我们现在。所以，我们的心情其实还是蛮忐忑不安的。为了消除不安的情绪，我的老公依然保持着他现在的工作，而如有需要，我相信半年后的我也可以很快的再进入职场。当然，这并是我们最总想要的。

对于我们，最重要的是寻找人生的目标。我们只知道我们在现在的工作上得不到我们的快乐和满足感，所以需要寻找改变。或许继续呆在职场上多两年可以提高一倍现在预算的被动收入，可是人的欲望总是无止尽的。当达到一倍后，会期望另一个一倍。离开了职场，可能将来我们只是一个默默无名的小贩、卖点小吃，最重要的是开心。

流浪过后依然找不到人生的目标或任何启发是正常的！最重要的是放开心情，心开了，新东西才能进来。

回顾2017年，有一点兴奋又有一点担心。兴奋的是股价慢慢回归，但是股市就像过山车，明年不知它又会如何。今年的投资回报率大约有20%（包括股息）。很开心我们 2017年收到的股息比今年年头估计的 （54k 马币）高了一点，总共大约 66k 马币。

• Banking & Investment = 43%
• REITs = 31%
• Retail = 11%
• Others = 15%

看回过去，总觉得时间过得特别快，眼看一年又要结束了！可是，算着未来的投资目标和计划，却感觉那条路很漫长、很遥远。

上一个月我们已拿回投资 Croesus 的钱。回报率（包括股息）总共大约有 56%。其实，我们也不是很希望 Croesus privatized。失去一个高股息的 counter，我们需要继续找另一个来代替它。可是，很难找得到超过8%股息的好股。最近加入了香港的 AEON Credit，现在的PE是8.6，股息大约有6%。我们也继续加仓 Far East Hospitality 和 Starhil。但是，全部都少过8%。

根据上个月的投资组合，明年的年股息大约有 76.7k 马币，距离我们的目标还有 23.3k 马币。现在的股市升温不少，所以我们现在不敢太冒然加仓。特别是银行股，近来上升不少。虽然银行股价上升不少，它的 PE 和 PB 根据以前的记录却还有一段距离，因为银行股在前些日子已低迷多时。如果银行股再继续上升，我们会考虑放了一些，至少拿回一些本钱。待它回到我们可以接受的价格时再买回。

我的同事上个星期和我谈起新加坡 FD 的利率。结果是，我们发现 DBS 的 Multiplier 利率比 FD 划算又比较灵活。打个比方，除了工钱外，我只有用 DBS 的信用卡，所以银行给我的利率是 1.9%；我的同事有 DBS 信用卡和房贷，她能得到 2.2% 利率。待我们找到更好的投资时，随时可以转过去。

职场就如最近的天气一样，变化莫测！前一些日子，我的老板总喜欢问我“明天可以飞这里吗？”，“下个星期可以飞去那里吗？”... 最近却问我，可以减少出差的日子吗、可以不用飞去这个国家吗... 我明白经济依然不是很明朗，公司需要减少开支，出差的花费也要特别的小心。我有几位朋友，被公司裁员接近半年，到现在任然还未找到新的工作。

在家量砖的日子，我最熟悉不过了。在这一段日子里，另一半的支持是非常重要的。屋漏偏逢连夜雨，最担心的是另一半也遇见事业不顺利，家里还有老有幼。当他们和我谈起时，我发现大多数的人，连最基本的财务知识也没有。他们大多没有其他的被动收入，手停则口停。他们也从来没想过，“裁员”这件事会发生在他们的身上。所以也从来不会考虑，失去工作后，屋债、车债、孩子补习及其他费用要怎么办。



职场有人情味吗？做为一个投资者，比如 Keppel Corp，当油价下跌，订单减少或取消，收入减少了，试问公司减少开支和缩减人手，以让公司可以度过难关，继续经营，公司有错吗？当老板告诉我们，每一个部门被迫提交两个名字以缩减人手，他还有屋子要供、孩子要养，所以把他手下的名字提交上去了，是人之常情吗？坦白说，如果我没有经历过裁员，我也从来没想过这个事也会发生在我的身上。

通常发生这种事后，很多朋友都会往保险销售员、房地产销售员、基金销售员这个方向去想。然后我就会接到久违了的朋友的电话了...... 可惜的是，我没能帮到他们对我销售的产品。可是至少我真心希望能在财务理念上帮到他们，当中是没有任何产品推销。

通常他们都会问，“我应该要从哪里开始”、“我也看见有一些人很厉害，一年可以收到超过7千美金的股息，不知道是怎么办到的”、“我的理财规划师说，我的投资金至少要两年到五年后才可以拿出来，太久了”、“投资回报太低了，只有5%到7%，什么时候才可以帮我解决我的问题？”...... 坦白说，如果你希望投资能帮你解决你目前的问题的话，我更希望你能尽快找到一份工，我会尽量帮你注意如果公司有任何空缺。投资如果能在短时间内帮你解决问题的话，还有谁在打工？与其在发短期能发达的梦，不如脚踏实地的找工作，趁这段空荡期，好好充实自己，补充缺乏的理财知识。当找到新的工作后，储存资金，好好管理你的财务，慢慢建立被动收入。 我只能介绍一些书或网络地址，让你参考，也高兴与你一起讨论理财知识。最重要的是，你必须先踏出第一步。

最近接触一个新词 - capitalisation rate，或多为被简称 cap rate。所以这几天一直在琢磨着它的用意。从 formula 来看，其实很简单：

Cap Rate = NOI / Property Asset Value
* NOI = Net Operating Income

Cap rate 大多用在房地产，包括REITs。比如，有一个楼宇售价为 $1,000,000，它拥有 $100,000的年租金，那么这一个楼宇的 cap rate 是 10%。从这个算法来看，cap rate 应该是越高越好，对吧？我一开始是这么想的。可是当我上网继续找寻资料时，发现很多人都说，有一些 REIT 把 cap rate 特意调低来增加它的吸引力。所以，我就觉得很有趣，想明白更多。



不同的房产，在不同的地点、不同的用途及不同的租客都会拥有不同的 cap rate。投资者或估值师一般上会根据相同类型、用途及地点的房产的 cap rate 来评估一个待售的房产。 如果租客是一间高信用值的公司，收入的风险就会比较低，而这间楼宇的 cap rate 也会比较低。因为，为了保住这个好租客，租金通常都会比较低。由此看来，cap rate 低，代表风险低咯？相反，cap rate 高则风险高咯？其实，在不同的情况下，cap rate 会反映出不同的答案。在这个情况下，的确是如此的。

我拿 Aims Amp (AA) 的一些资产做个研究，比如 20 Gul Way。这是 master lease。根据2016年的年报，它的估值是 286.0M$，2016年的总租金收入是 29.03M$及它拥有净出租面积（NLA） 153,892.20平方米。依2016年的收入比率，net property income (NPI) 大约是 66% x gross revenue（借款、税款及管理费不包在内）。所以，我就估计它的 cap rate 是 6.70% （29.03M$ x 66% / 286.0M$）。另一间是 103 Defu Lane 10，是 multi tenant lease。我用相同的算法得出它的 cap rate 是 7.06%。按理来说，master lease 的风险大过 multi tenant lease。刚才提到，风险高，cap rate 会比较高。可是，在这两个例子中，得到的结果是相反的。我觉得 cap rate 在这种情况下反映出回报率的成份比较多。在 multi tenant lease 的案件里，由于我们需要花更多的时间去管理更多的租户，我们会要求比较高的租金回报。比如，20 Gul Way 的租金大约是每平方米 $189，而 103 Defu Lane 10 则是每平方米 $221。或者我们也可以从另一个角度来看，20 Gul Way 的 cap rate 比较低，吸引力比较高，因为它还有增长的空间。

我又拿 AA 的 redevelopment 产业来做研究 - 30 & 32 Tuas West Road。在翻新之前，它的估值是 14.1M$、租金收入是 0.82M$，那么它的 cap rate 是 3.84% （依然是用 66% 的净租金收入率来计算）。在翻新后，它的估值预计是 60.7M$ 及租金收入是 4.15M$。翻新后的 cap rate 是 4.51%。同样是 master lease，虽说它的 cap rate 是有进步了，可是还是低过 20 Gul Way 许多。理论上来说，管理层有时会特意降低 cap rate 来增加它的吸引力。可是在这里我所看到的是，或许是因为 AA 说租客是高信用值的公司吧，所以租金特别低（大约每平方米 $155）。另一个角度来看是，或许它刚被翻新，所以估值比较高，因为如果根据 6.07% 的 cap rate 来计算，依它的租金收入，它的估值大约只有 40.88M$（4.15M$ x 66% / 6.07%）。

AA 的 2017 Q4 报告中的 cap rate 是 6.76%（net property income / investment property），不包括其他资产及费用。平均资金成本（funding cost）是 3.7%，cap rate 高于资金成本 3.06%。其实，真正的收入不止如此。但是，如果拿这个数字来做参考，与新加坡政府的 bond（2.23%）做比较，我们会不会更愿意投资在 AA 呢！如果，interest rate 起，资金成本提高，收入就会减低。那么我们又会不会把钱挪移去 bond呢？

在市区内的房地产的 cap rate 一般上会比郊区的房地产低。因为地段优势关系，屋价通常相对比较高。如果今年的租金收入提高了，我们可以预知明年的房地产估值将会提高，从而达到之前的 cap rate 水平。我拿 Starhill 来做个比较。它们是全然不同的资产类别，其实就算我没有去计算，我们也可以预计得到它的 cap rate 一定会比 AA高。根据2016年的年报，以全年的收入为准，Starhill 的 cap rate 是 5.43%。我相信它应该很难超过6%的。

在去年底，我的老公向 DBS 了解一些股份融资的资料。

股神最近卖了他看好很多年的IBM。相信很多股神的追随者都感到惊愕！
Warren Buffet 拥有 81 million IBM 的股份。他今年以 180 美元卖了30% IBM 股份。理由是，他觉得 IBM 达不到他在6年前对它的预期，IBM 的对手比它强...... 理由或许可以有千百个，不过最重要的是，他就是把它给卖了！

这个事故后，我和我的老公也谈起投资 IBM 的故事。
在 2014年时，我的老公也是因为 Warren Buffet 的缘故，开始买 IBM。以下是当时买入的价格：
 - 二月：20股，174.76美元
 - 四月：15股，192.22美元
 - 五月：15股，187.96美元

平均买入价格是 183.96 美元。买入不久后，IBM 的股价就像火箭似的向下掉。最后，因为价格下滑太多的缘故，我的老公在 2014 年尾至 2015 年，把所有的股份都卖了。平均卖出价格是 163.22 美元。总亏损是 1037美元。由于当时是用马币换去美元购入的，买入时的平均汇率是 3.28 美元换 1 马币（现在的汇率大约是 4.3）。所以，是汇率让我们减少亏损。

回想当时买入及卖出的决定，对我们来说，这是一个很好的错误经验。
人总是注重在成功的事，往往都会“忘记”失败的事。我很希望把我们的错误记录下来。因为“忘记”了，就不能认真的从中学习。

很多初学者在一开始时，都会模仿他们的偶像，包括偶像们的投资组合。我们也曾经历过相同的经验。这就是为什么，现在有很多真正成功了的投资者都不希望透露他们的投资组合，或会另加一个附注，“只供参考”。因为我们都不知道他们什么时候买，买入价格是多少，为何买。曾经看过一个投资者在他的书中说过，真正的投资成功，或许只发生在 4 年的 20 天中；成功的投资，或许是 10 个股票的其中 4 个。真正成功的投资者，少之又少，至少在全世界最有钱的前10名当中，仅靠投资发达的，也只有一个人。

还记得我们的投资 checklist 中有一条是，买了股票就要忘记买入的价格。有另一个投资者也说过，股票赚不赚钱，是在买入的时候已经决定了，不是在卖出时。在 2014 年时，我们盲目跟从 Warren Buffet，没有认真的去研究 IBM。其实当时如果有研究，它是高估了。或许如果我们当时真的有做一些研究，我们有可能还是会以高估的价格买入，因为毕竟当时我们刚学投资不久，犯错的经验是非常的少（虽然我们现在也不见得成功）。对我而言，成功是从无数次的经验，包括失败，累积的。没有跌倒过，很难长记忆。

2015 年，在卖出 IBM 后，我的老公才认真的研究 IBM。后来他对我说，他有点后悔卖了。反正错误（高估的价格买入）已经发生了，急着去卖也无济于事。反而是他在后来才看到 IBM 的潜能。

在 2015 年到今年，他又分别买入 IBM。他在 2015 年又买入的想法是，IBM 每一年都会回购自己的股份，每一年的股息都会增加。如果公司的方针是对的，管理层的 效率保持不变，股价也保持不变，我们的股息利率大约可以高过7%。以下是后来买入的价格：
 - 2015 年：25股，134.19美元
 - 2016 年：20股，145.51美元
 - 2017 年：39股，167.95美元
平均价格 152.56 美元。

其实 IBM 也不是我们的重仓股。我们现在也希望提高其他的股票来减低我们现在的重仓股。
以下是我帮忙收拾的 IBM 之前的表现：

最近我们买了一点 Challenger 股票。还记得在几个月前，我的老公和我讨论买不买 Old Chang Kee。他很我谈起，如果我们当时买入 Old Chang Kee，现在已经升了不少。

的确，用倒后镜看回过去，很多人都可以谈得很容易。如果时间可以倒退，我依然会做同样的决定。我当时不坚持买 Old Chang Kee 是因为我觉得它未来的发展空间有限。Old Chang Kee 要冲出新加坡，可是每一个国家都有它们自己的文化。Old Chang Kee 不是那么容易可以在别的国家卖得比别人更经济、更普遍化的小吃。

我们说好，只要那个公司拥有健康的财务、健康的现金流、我们看得明白的行业，它最好还要符合以下三点：

（一）、低估值
（二）、我们可以接受的股息利率
（三）、拥有未来发展空间

今年一、二月的被动收入是总收入的63%。看似很动人。那只是股票价格上的上涨。如果我们没有卖，它最大好处是让我们感觉开心一点。我看过一本书，它说，“股票上涨了，你家的问题解决了吗？”。看了之后，特有同感。除非估值太高而卖了，然后换低估值的股。

回顾2016年的收入，主动收入和被动收入的比例是59%和41%。单从这个比例来看，我们是财务健康的。可惜，在被动收入当中，股息只佔了21%。又再一次说明了，“股票上涨了，你家的问题解决了吗？”。



“只有退潮了，才知道谁在裸泳”

我们是在2012年后才真正的认真投资。在2012至2016年期间，股市只有一些小风波。我们还没有真正的经历过狂风暴浪。所以，也只有像股神及那些在股市里打滚了很多年的前辈才有资格说这一句话。

忽然之间提起了这一句话，是因为最近股市有一些上涨，一些前辈在“乐观”的时候给了一些该有的“悲观”观点。我本身觉得，这是我们应该有的态度，免得让自己为了股价的上涨而感觉过于开心，然后变成乐及生悲。我们需要保持“清醒”，好好继续走向财务健康，继而财务自由。别让一些太过乐观的分析师影响了。