回顾2017年，有一点兴奋又有一点担心。兴奋的是股价慢慢回归，但是股市就像过山车，明年不知它又会如何。今年的投资回报率大约有20%（包括股息）。很开心我们 2017年收到的股息比今年年头估计的 （54k 马币）高了一点，总共大约 66k 马币。

• Banking & Investment = 43%
• REITs = 31%
• Retail = 11%
• Others = 15%

看回过去，总觉得时间过得特别快，眼看一年又要结束了！可是，算着未来的投资目标和计划，却感觉那条路很漫长、很遥远。

上一个月我们已拿回投资 Croesus 的钱。回报率（包括股息）总共大约有 56%。其实，我们也不是很希望 Croesus privatized。失去一个高股息的 counter，我们需要继续找另一个来代替它。可是，很难找得到超过8%股息的好股。最近加入了香港的 AEON Credit，现在的PE是8.6，股息大约有6%。我们也继续加仓 Far East Hospitality 和 Starhil。但是，全部都少过8%。

根据上个月的投资组合，明年的年股息大约有 76.7k 马币，距离我们的目标还有 23.3k 马币。现在的股市升温不少，所以我们现在不敢太冒然加仓。特别是银行股，近来上升不少。虽然银行股价上升不少，它的 PE 和 PB 根据以前的记录却还有一段距离，因为银行股在前些日子已低迷多时。如果银行股再继续上升，我们会考虑放了一些，至少拿回一些本钱。待它回到我们可以接受的价格时再买回。

我的同事上个星期和我谈起新加坡 FD 的利率。结果是，我们发现 DBS 的 Multiplier 利率比 FD 划算又比较灵活。打个比方，除了工钱外，我只有用 DBS 的信用卡，所以银行给我的利率是 1.9%；我的同事有 DBS 信用卡和房贷，她能得到 2.2% 利率。待我们找到更好的投资时，随时可以转过去。

职场就如最近的天气一样，变化莫测！前一些日子，我的老板总喜欢问我“明天可以飞这里吗？”，“下个星期可以飞去那里吗？”... 最近却问我，可以减少出差的日子吗、可以不用飞去这个国家吗... 我明白经济依然不是很明朗，公司需要减少开支，出差的花费也要特别的小心。我有几位朋友，被公司裁员接近半年，到现在任然还未找到新的工作。

在家量砖的日子，我最熟悉不过了。在这一段日子里，另一半的支持是非常重要的。屋漏偏逢连夜雨，最担心的是另一半也遇见事业不顺利，家里还有老有幼。当他们和我谈起时，我发现大多数的人，连最基本的财务知识也没有。他们大多没有其他的被动收入，手停则口停。他们也从来没想过，“裁员”这件事会发生在他们的身上。所以也从来不会考虑，失去工作后，屋债、车债、孩子补习及其他费用要怎么办。



职场有人情味吗？做为一个投资者，比如 Keppel Corp，当油价下跌，订单减少或取消，收入减少了，试问公司减少开支和缩减人手，以让公司可以度过难关，继续经营，公司有错吗？当老板告诉我们，每一个部门被迫提交两个名字以缩减人手，他还有屋子要供、孩子要养，所以把他手下的名字提交上去了，是人之常情吗？坦白说，如果我没有经历过裁员，我也从来没想过这个事也会发生在我的身上。

通常发生这种事后，很多朋友都会往保险销售员、房地产销售员、基金销售员这个方向去想。然后我就会接到久违了的朋友的电话了...... 可惜的是，我没能帮到他们对我销售的产品。可是至少我真心希望能在财务理念上帮到他们，当中是没有任何产品推销。

通常他们都会问，“我应该要从哪里开始”、“我也看见有一些人很厉害，一年可以收到超过7千美金的股息，不知道是怎么办到的”、“我的理财规划师说，我的投资金至少要两年到五年后才可以拿出来，太久了”、“投资回报太低了，只有5%到7%，什么时候才可以帮我解决我的问题？”...... 坦白说，如果你希望投资能帮你解决你目前的问题的话，我更希望你能尽快找到一份工，我会尽量帮你注意如果公司有任何空缺。投资如果能在短时间内帮你解决问题的话，还有谁在打工？与其在发短期能发达的梦，不如脚踏实地的找工作，趁这段空荡期，好好充实自己，补充缺乏的理财知识。当找到新的工作后，储存资金，好好管理你的财务，慢慢建立被动收入。 我只能介绍一些书或网络地址，让你参考，也高兴与你一起讨论理财知识。最重要的是，你必须先踏出第一步。

今年一月时，我们2017年的预计股息是 54k 马币。随着组合的不断更改，现在预计的股息已提高至 68k 马币，大约 26% 增长。2017上半年的总股息收入大约是 29k 马币。第三季和第四季才是我们股息收入最重要的时候。第三季的股息收入大约佔总年的40%。

我们之前订的被动收入目标是 100k 马币，依然没变。一达到目的就让自己放空一段时间，把时间留给自己，除了继续管理好自己的资产，剩余的时间就是尽量去尝试不同的东西，寻找新的人生目标。我们明年预计的被动收入，如包括股息和定期存款利息收入，大约有 80k马币。我们不想把其他不确定性的被动收入纳入在预计中，如果把其他不确定性的被动收入也纳入在内，大约有 90k马币。

这几月里，股市升温不少。还记得我们投资的其中一个谨记是，不要和股票谈恋爱。无论我们多么喜欢它，当价格太高或者其他股票价格太低时，是时候我们要学会放手。我们最近卖出 OUE Hospitality，加仓 OUE Commercial 及 Langham Hospitality，因为这两个估值还处于低处。我们又从新买进 Far East Hospitality，因为无论它的管理有多么的差，大部份已经反应在价格上了。如果价格在继续往下掉，我们猜想应该会被人收购吧。试想想，如果有一间屋子，由于太久太残，价格便宜市价50%，应该也会引人注意，收购重建再高价卖出。道理应该相差无几。

还记得在2015年年低，我们看见朋友在 FB 自己的墙上说，“股市泻个不停，你们逃得及吗？” 当看到这个“提示”时，我们已经悄然准备“子弹”慢慢入场；最近看见一些朋友在 FB 上传载投资课程，课程上说“只要跟着我们，你们也可以和我们一样，月入 5～10%...” 是时候要慢下来了。所以我们最近把多余现金放入马来西亚的定期，至少可以得到 3.8% 利息。

当我的老友要我一起投资时，我也尽力劝她千万要小心，月入8%等于年收入96%，接近一倍，还要包赚！有如此好的投资，谁会敲锣打鼓的找人一起赚。换是我，我也会用全副身家和到处借钱来投资。或许我们真的很笨，这几年，我们都没有试过得到如此高的回报率：

最近接触一个新词 - capitalisation rate，或多为被简称 cap rate。所以这几天一直在琢磨着它的用意。从 formula 来看，其实很简单：

Cap Rate = NOI / Property Asset Value
* NOI = Net Operating Income

Cap rate 大多用在房地产，包括REITs。比如，有一个楼宇售价为 $1,000,000，它拥有 $100,000的年租金，那么这一个楼宇的 cap rate 是 10%。从这个算法来看，cap rate 应该是越高越好，对吧？我一开始是这么想的。可是当我上网继续找寻资料时，发现很多人都说，有一些 REIT 把 cap rate 特意调低来增加它的吸引力。所以，我就觉得很有趣，想明白更多。



不同的房产，在不同的地点、不同的用途及不同的租客都会拥有不同的 cap rate。投资者或估值师一般上会根据相同类型、用途及地点的房产的 cap rate 来评估一个待售的房产。 如果租客是一间高信用值的公司，收入的风险就会比较低，而这间楼宇的 cap rate 也会比较低。因为，为了保住这个好租客，租金通常都会比较低。由此看来，cap rate 低，代表风险低咯？相反，cap rate 高则风险高咯？其实，在不同的情况下，cap rate 会反映出不同的答案。在这个情况下，的确是如此的。

我拿 Aims Amp (AA) 的一些资产做个研究，比如 20 Gul Way。这是 master lease。根据2016年的年报，它的估值是 286.0M$，2016年的总租金收入是 29.03M$及它拥有净出租面积（NLA） 153,892.20平方米。依2016年的收入比率，net property income (NPI) 大约是 66% x gross revenue（借款、税款及管理费不包在内）。所以，我就估计它的 cap rate 是 6.70% （29.03M$ x 66% / 286.0M$）。另一间是 103 Defu Lane 10，是 multi tenant lease。我用相同的算法得出它的 cap rate 是 7.06%。按理来说，master lease 的风险大过 multi tenant lease。刚才提到，风险高，cap rate 会比较高。可是，在这两个例子中，得到的结果是相反的。我觉得 cap rate 在这种情况下反映出回报率的成份比较多。在 multi tenant lease 的案件里，由于我们需要花更多的时间去管理更多的租户，我们会要求比较高的租金回报。比如，20 Gul Way 的租金大约是每平方米 $189，而 103 Defu Lane 10 则是每平方米 $221。或者我们也可以从另一个角度来看，20 Gul Way 的 cap rate 比较低，吸引力比较高，因为它还有增长的空间。

我又拿 AA 的 redevelopment 产业来做研究 - 30 & 32 Tuas West Road。在翻新之前，它的估值是 14.1M$、租金收入是 0.82M$，那么它的 cap rate 是 3.84% （依然是用 66% 的净租金收入率来计算）。在翻新后，它的估值预计是 60.7M$ 及租金收入是 4.15M$。翻新后的 cap rate 是 4.51%。同样是 master lease，虽说它的 cap rate 是有进步了，可是还是低过 20 Gul Way 许多。理论上来说，管理层有时会特意降低 cap rate 来增加它的吸引力。可是在这里我所看到的是，或许是因为 AA 说租客是高信用值的公司吧，所以租金特别低（大约每平方米 $155）。另一个角度来看是，或许它刚被翻新，所以估值比较高，因为如果根据 6.07% 的 cap rate 来计算，依它的租金收入，它的估值大约只有 40.88M$（4.15M$ x 66% / 6.07%）。

AA 的 2017 Q4 报告中的 cap rate 是 6.76%（net property income / investment property），不包括其他资产及费用。平均资金成本（funding cost）是 3.7%，cap rate 高于资金成本 3.06%。其实，真正的收入不止如此。但是，如果拿这个数字来做参考，与新加坡政府的 bond（2.23%）做比较，我们会不会更愿意投资在 AA 呢！如果，interest rate 起，资金成本提高，收入就会减低。那么我们又会不会把钱挪移去 bond呢？

在市区内的房地产的 cap rate 一般上会比郊区的房地产低。因为地段优势关系，屋价通常相对比较高。如果今年的租金收入提高了，我们可以预知明年的房地产估值将会提高，从而达到之前的 cap rate 水平。我拿 Starhill 来做个比较。它们是全然不同的资产类别，其实就算我没有去计算，我们也可以预计得到它的 cap rate 一定会比 AA高。根据2016年的年报，以全年的收入为准，Starhill 的 cap rate 是 5.43%。我相信它应该很难超过6%的。

在去年底，我的老公向 DBS 了解一些股份融资的资料。

股神最近卖了他看好很多年的IBM。相信很多股神的追随者都感到惊愕！
Warren Buffet 拥有 81 million IBM 的股份。他今年以 180 美元卖了30% IBM 股份。理由是，他觉得 IBM 达不到他在6年前对它的预期，IBM 的对手比它强...... 理由或许可以有千百个，不过最重要的是，他就是把它给卖了！

这个事故后，我和我的老公也谈起投资 IBM 的故事。
在 2014年时，我的老公也是因为 Warren Buffet 的缘故，开始买 IBM。以下是当时买入的价格：
 - 二月：20股，174.76美元
 - 四月：15股，192.22美元
 - 五月：15股，187.96美元

平均买入价格是 183.96 美元。买入不久后，IBM 的股价就像火箭似的向下掉。最后，因为价格下滑太多的缘故，我的老公在 2014 年尾至 2015 年，把所有的股份都卖了。平均卖出价格是 163.22 美元。总亏损是 1037美元。由于当时是用马币换去美元购入的，买入时的平均汇率是 3.28 美元换 1 马币（现在的汇率大约是 4.3）。所以，是汇率让我们减少亏损。

回想当时买入及卖出的决定，对我们来说，这是一个很好的错误经验。
人总是注重在成功的事，往往都会“忘记”失败的事。我很希望把我们的错误记录下来。因为“忘记”了，就不能认真的从中学习。

很多初学者在一开始时，都会模仿他们的偶像，包括偶像们的投资组合。我们也曾经历过相同的经验。这就是为什么，现在有很多真正成功了的投资者都不希望透露他们的投资组合，或会另加一个附注，“只供参考”。因为我们都不知道他们什么时候买，买入价格是多少，为何买。曾经看过一个投资者在他的书中说过，真正的投资成功，或许只发生在 4 年的 20 天中；成功的投资，或许是 10 个股票的其中 4 个。真正成功的投资者，少之又少，至少在全世界最有钱的前10名当中，仅靠投资发达的，也只有一个人。

还记得我们的投资 checklist 中有一条是，买了股票就要忘记买入的价格。有另一个投资者也说过，股票赚不赚钱，是在买入的时候已经决定了，不是在卖出时。在 2014 年时，我们盲目跟从 Warren Buffet，没有认真的去研究 IBM。其实当时如果有研究，它是高估了。或许如果我们当时真的有做一些研究，我们有可能还是会以高估的价格买入，因为毕竟当时我们刚学投资不久，犯错的经验是非常的少（虽然我们现在也不见得成功）。对我而言，成功是从无数次的经验，包括失败，累积的。没有跌倒过，很难长记忆。

2015 年，在卖出 IBM 后，我的老公才认真的研究 IBM。后来他对我说，他有点后悔卖了。反正错误（高估的价格买入）已经发生了，急着去卖也无济于事。反而是他在后来才看到 IBM 的潜能。

在 2015 年到今年，他又分别买入 IBM。他在 2015 年又买入的想法是，IBM 每一年都会回购自己的股份，每一年的股息都会增加。如果公司的方针是对的，管理层的 效率保持不变，股价也保持不变，我们的股息利率大约可以高过7%。以下是后来买入的价格：
 - 2015 年：25股，134.19美元
 - 2016 年：20股，145.51美元
 - 2017 年：39股，167.95美元
平均价格 152.56 美元。

其实 IBM 也不是我们的重仓股。我们现在也希望提高其他的股票来减低我们现在的重仓股。
以下是我帮忙收拾的 IBM 之前的表现：

最近我们买了一点 Challenger 股票。还记得在几个月前，我的老公和我讨论买不买 Old Chang Kee。他很我谈起，如果我们当时买入 Old Chang Kee，现在已经升了不少。

的确，用倒后镜看回过去，很多人都可以谈得很容易。如果时间可以倒退，我依然会做同样的决定。我当时不坚持买 Old Chang Kee 是因为我觉得它未来的发展空间有限。Old Chang Kee 要冲出新加坡，可是每一个国家都有它们自己的文化。Old Chang Kee 不是那么容易可以在别的国家卖得比别人更经济、更普遍化的小吃。

我们说好，只要那个公司拥有健康的财务、健康的现金流、我们看得明白的行业，它最好还要符合以下三点：

（一）、低估值
（二）、我们可以接受的股息利率
（三）、拥有未来发展空间

近来家里出了点事，都没有时间整理股票。
不知道你们有没有相同经验，当你有事需要某些人在你身边帮你时，他总会在事情解决后才会出现。我终于安排好及解决好家里的事，我的老公也终于从德国出完差回来了！
无论如何，我今天总算整理好我们的股票组合及第一季的股息。

以下是我们现在的股票组合：

通常当我们想要去注意某一个股票时，我们都会尝试买入一点。这样我们就会比较认真注意一些。所以，我们就会有一些只有1%～2%的股票。银行股仍然佔了我们的组合的一大部分。

一如往年，第一季度的股息都会比较少，只有 S$2785 及 U$108 。我们卖了屋子的钱终于进来了。现在需要好好的安排、安排。看见现金在银行，我心里感觉有一点浪费。可是又不可以一次过投资，除非我们现在有很好的投资目标。有现金烦，没现金也烦。

今年一、二月的被动收入是总收入的63%。看似很动人。那只是股票价格上的上涨。如果我们没有卖，它最大好处是让我们感觉开心一点。我看过一本书，它说，“股票上涨了，你家的问题解决了吗？”。看了之后，特有同感。除非估值太高而卖了，然后换低估值的股。

回顾2016年的收入，主动收入和被动收入的比例是59%和41%。单从这个比例来看，我们是财务健康的。可惜，在被动收入当中，股息只佔了21%。又再一次说明了，“股票上涨了，你家的问题解决了吗？”。



“只有退潮了，才知道谁在裸泳”

我们是在2012年后才真正的认真投资。在2012至2016年期间，股市只有一些小风波。我们还没有真正的经历过狂风暴浪。所以，也只有像股神及那些在股市里打滚了很多年的前辈才有资格说这一句话。

忽然之间提起了这一句话，是因为最近股市有一些上涨，一些前辈在“乐观”的时候给了一些该有的“悲观”观点。我本身觉得，这是我们应该有的态度，免得让自己为了股价的上涨而感觉过于开心，然后变成乐及生悲。我们需要保持“清醒”，好好继续走向财务健康，继而财务自由。别让一些太过乐观的分析师影响了。

前一阵子，我和我的老公提起，我们现在拥有的股票太多了。很难去照顾。
听了后，他就卖了一个股，可是后来又加了两个股！那有分别吗？他的数学真的很差！



新年时，他的姐姐给了一个小学生的数学题，题目如下：

「刘爸爸和刘妈妈有三个儿子。每一个儿子都拥有：

1. 一个妻子
2. 一个儿子
3. 一个妹妹

新年期间，朋友难的有机会相聚。大家都隔了一段时间没有见面，工作背景、性质也不再一样，可是大家也尽量去找一些共同的话题。投资也变成了其中一个重要话题，因为到了这个年龄，大家都对“一成不变”的工作感到沉闷，压力的加深又缩短了陪家人的时间。一些朋友也希望可以靠投资来“脱离苦海”。

在谈论投资时，我通常是扮演“听众”的角色。我个人的朋友圈里，极少人知道我们有投资股票。他们只觉得我应该拥有很多间屋子。而我总是微笑带过，没多做解释。毕竟我自己的“道行”很浅，静静地做一个“听众”也许比较好一点。

在谈话间，有一些朋友也谈论了Keppel Corp。一个朋友提起他的老婆在油价下滑时，来不及逃，被套着了。前些日子Keppel Corp的股价有微升，但她错过卖的时机。我在一旁听了也有一些感触。我感触的不是来不及卖，而是我们买早了。当初油价下滑，我们觉得是买入Keppel Corp的好时机。但是，我们预测不到油价会下滑得那么久。这是我们第一个教训。幸亏我们拥有分批买进股票的习惯，我们手上的Keppel Corp并不是很多。我们依然关注它的状况。如果在这么艰难的时刻，它依然可以有效率的给我们想要的股息，我们会加仓。

在听朋友们的讨论时，我时常发现，他们的做法比较倾向“高买低卖”。有一些时候，我很想说出我的想法。但，当话正要出嘴时，他们总是说，“你不明白的啦！投资股票不是那么简单...” 所以，我又把我的想法吞进去，做回一个忠实的听众。

在另一聚会里，又有一个朋友提起价值投资。我对他的一些想法也是有同感。要在股市里赚钱，应该要看长期。至少在我有限的知识里，还不知道有哪位高人是因为day trade而发达的。但是，我也有不赞成他的一些看法，那就是好的股票，就算它的股价升得很高，不应该卖。应该等它的股价下跌时再继续加仓。

想当年，Coca Cola起得很高时，股神也抱着同样的心理。他也说了，如果他当初把它卖了，在股价下滑时再买入，他应该可以赚的更多。这也是我们现在的投资的理念。股市是疯的，估值高时可以上得更高，在低时也可以跌得更低。所以，我们现在的理念是，当它“疯”的时候，不要陪它疯。买了股票后，就尽量忘记买入的价格，多注重于“当下”。

我的朋友们拥有他们各自的投资理念，我们也有适合我们自己的投资理念。道不同，我也就听了算了。

趁着今天病假，精神也比较好一些，记录一下最近的投资旅程。又病了！人家是财多身子弱，我是穷人家也身子弱。

吉隆坡的屋子卖了，钱将会在这一、两个月进户口。我们不想还清现在居住的屋子，因为屋子贷款在马来西亚相对个人贷款便宜。当我老公和我讨论时，我说我打算... 他说什么你打算？哈哈！因为钱是进我的户口啊！

我会把足够支付大约两年的贷款放入屋子的flexible loan。剩下的，一半放进定期户口，还有另一半则还在找寻它们的去向。放入定期户口的原因是，我们不希望未来在股市低潮时，需要逼着贱卖我们的股票。虽然我们现在做的决定都是倾向高股息、低估值的股，可是我们还是比较保守型，留一点后路，不要永远满仓。将来在“大减价”时，至少还有一些储备金可以拿来加仓。

剩下的另一半，我们是想把它放入马来西亚的股市。我还在找寻着高股息、未来还有成长空间、低估值的股。蛮难找的。很多马来西亚的REIT都不是很值得买，股息低过新加坡的REIT，“折扣”又不多。暂时看到的是YTL Hospitality REIT，以现在的股价，它的股息超过6%。所以，我会暂时把它纳入后备单，可是还是会比较倾向于新加坡的REIT。

我们不想把新币换去马币来投资，也不想将马币换去新币来投资。所以，同样的问题出现了。我们现在还再打工，当还没看到很喜欢的股时，我们的多余的工资和股息来的现金，应该要放在哪里呢？新加坡的储蓄户口和定期户口的利息都很低，我们又不可能每个月都把它们全“丢”进股市。我们也需要新币的储蓄金，在“大减价”时可以加仓。

所以，我现在面对两个问题：
第一，寻找高股息、未来还有成长空间、低估值的马股
第二，在新加坡寻找其他低风险又适合自己的投资项目

我那个老公也不知搞什么，又加了新的股，自己说要简化，反而越减越长！这么长，怎样顾？

昨天又被老公“酸”我总是在节庆时生病。想想好想又蛮对的！我有好几个圣诞节和新年都没得庆祝，今年也一样，幸好不是什么大病！由于没什么精神，我用了几天时间做2016年的总结和2017年的展望，因为我才做了一些就被我的老公逼我去睡觉休息！

2016年的投资回报应该还不是很差吧！2016年全年投资回报率（包括股息）是7%。而2016年全年股息收入有大约38千马币，接近年头的预期（30千马币）。2017年的股息预算大约有54千马币，因为今年我们都尽量加入多一点高股息的REIT。虽然距离我们的梦想股息（100千马币）还很远，至少有一点进步了吧！我正在说服自己也需要说服我老公，别给自己太大压力。毕竟价值投资是需要时间的！