入门记

投资不是解决问题的工具

Sunday, August 06, 2017
职场就如最近的天气一样,变化莫测!前一些日子,我的老板总喜欢问我“明天可以飞这里吗?”,“下个星期可以飞去那里吗?”... 最近却问我,可以减少出差的日子吗、可以不用飞去这个国家吗... 我明白经济依然不是很明朗,公司需要减少开支,出差的花费也要特别的小心。我有几位朋友,被公司裁员接近半年,到现在任然还未找到新的工作。

在家量砖的日子,我最熟悉不过了。在这一段日子里,另一半的支持是非常重要的。屋漏偏逢连夜雨,最担心的是另一半也遇见事业不顺利,家里还有老有幼。当他们和我谈起时,我发现大多数的人,连最基本的财务知识也没有。他们大多没有其他的被动收入,手停则口停。他们也从来没想过,“裁员”这件事会发生在他们的身上。所以也从来不会考虑,失去工作后,屋债、车债、孩子补习及其他费用要怎么办。



职场有人情味吗?做为一个投资者,比如 Keppel Corp,当油价下跌,订单减少或取消,收入减少了,试问公司减少开支和缩减人手,以让公司可以度过难关,继续经营,公司有错吗?当老板告诉我们,每一个部门被迫提交两个名字以缩减人手,他还有屋子要供、孩子要养,所以把他手下的名字提交上去了,是人之常情吗?坦白说,如果我没有经历过裁员,我也从来没想过这个事也会发生在我的身上。

通常发生这种事后,很多朋友都会往保险销售员、房地产销售员、基金销售员这个方向去想。然后我就会接到久违了的朋友的电话了...... 可惜的是,我没能帮到他们对我销售的产品。可是至少我真心希望能在财务理念上帮到他们,当中是没有任何产品推销。

通常他们都会问,“我应该要从哪里开始”、“我也看见有一些人很厉害,一年可以收到超过7千美金的股息,不知道是怎么办到的”、“我的理财规划师说,我的投资金至少要两年到五年后才可以拿出来,太久了”、“投资回报太低了,只有5%到7%,什么时候才可以帮我解决我的问题?”...... 坦白说,如果你希望投资能帮你解决你目前的问题的话,我更希望你能尽快找到一份工,我会尽量帮你注意如果公司有任何空缺。投资如果能在短时间内帮你解决问题的话,还有谁在打工?与其在发短期能发达的梦,不如脚踏实地的找工作,趁这段空荡期,好好充实自己,补充缺乏的理财知识。当找到新的工作后,储存资金,好好管理你的财务,慢慢建立被动收入。 我只能介绍一些书或网络地址,让你参考,也高兴与你一起讨论理财知识。最重要的是,你必须先踏出第一步。
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投资成绩

2017上半年投资回顾

Monday, July 03, 2017
今年一月时,我们2017年的预计股息是 54k 马币。随着组合的不断更改,现在预计的股息已提高至 68k 马币,大约 26% 增长。2017上半年的总股息收入大约是 29k 马币。第三季和第四季才是我们股息收入最重要的时候。第三季的股息收入大约佔总年的40%。

我们之前订的被动收入目标是 100k 马币,依然没变。一达到目的就让自己放空一段时间,把时间留给自己,除了继续管理好自己的资产,剩余的时间就是尽量去尝试不同的东西,寻找新的人生目标。我们明年预计的被动收入,如包括股息和定期存款利息收入,大约有 80k马币。我们不想把其他不确定性的被动收入纳入在预计中,如果把其他不确定性的被动收入也纳入在内,大约有 90k马币。

这几月里,股市升温不少。还记得我们投资的其中一个谨记是,不要和股票谈恋爱。无论我们多么喜欢它,当价格太高或者其他股票价格太低时,是时候我们要学会放手。我们最近卖出 OUE Hospitality,加仓 OUE Commercial 及 Langham Hospitality,因为这两个估值还处于低处。我们又从新买进 Far East Hospitality,因为无论它的管理有多么的差,大部份已经反应在价格上了。如果价格在继续往下掉,我们猜想应该会被人收购吧。试想想,如果有一间屋子,由于太久太残,价格便宜市价50%,应该也会引人注意,收购重建再高价卖出。道理应该相差无几。



还记得在2015年年低,我们看见朋友在 FB 自己的墙上说,“股市泻个不停,你们逃得及吗?” 当看到这个“提示”时,我们已经悄然准备“子弹”慢慢入场;最近看见一些朋友在 FB 上传载投资课程,课程上说“只要跟着我们,你们也可以和我们一样,月入 5~10%...” 是时候要慢下来了。所以我们最近把多余现金放入马来西亚的定期,至少可以得到 3.8% 利息。

当我的老友要我一起投资时,我也尽力劝她千万要小心,月入8%等于年收入96%,接近一倍,还要包赚!有如此好的投资,谁会敲锣打鼓的找人一起赚。换是我,我也会用全副身家和到处借钱来投资。或许我们真的很笨,这几年,我们都没有试过得到如此高的回报率:


回报率最高的,也只能在最初的两年。幸好跌了下来,让我们好好的从新学习。投资其实很简单,可是要做到简单并不容易。

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REIT

Capitalisation Rate

Saturday, June 17, 2017
最近接触一个新词 - capitalisation rate,或多为被简称 cap rate。所以这几天一直在琢磨着它的用意。从 formula 来看,其实很简单:

Cap Rate = NOI / Property Asset Value
* NOI = Net Operating Income

Cap rate 大多用在房地产,包括REITs。比如,有一个楼宇售价为 $1,000,000,它拥有 $100,000的年租金,那么这一个楼宇的 cap rate 是 10%。从这个算法来看,cap rate 应该是越高越好,对吧?我一开始是这么想的。可是当我上网继续找寻资料时,发现很多人都说,有一些 REIT 把 cap rate 特意调低来增加它的吸引力。所以,我就觉得很有趣,想明白更多。



不同的房产,在不同的地点、不同的用途及不同的租客都会拥有不同的 cap rate。投资者或估值师一般上会根据相同类型、用途及地点的房产的 cap rate 来评估一个待售的房产。 如果租客是一间高信用值的公司,收入的风险就会比较低,而这间楼宇的 cap rate 也会比较低。因为,为了保住这个好租客,租金通常都会比较低。由此看来,cap rate 低,代表风险低咯?相反,cap rate 高则风险高咯?其实,在不同的情况下,cap rate 会反映出不同的答案。在这个情况下,的确是如此的。

我拿 Aims Amp (AA) 的一些资产做个研究,比如 20 Gul Way。这是 master lease。根据2016年的年报,它的估值是 286.0M$,2016年的总租金收入是 29.03M$及它拥有净出租面积(NLA) 153,892.20平方米。依2016年的收入比率,net property income (NPI) 大约是 66% x gross revenue(借款、税款及管理费不包在内)。所以,我就估计它的 cap rate 是 6.70% (29.03M$ x 66% / 286.0M$)。另一间是 103 Defu Lane 10,是 multi tenant lease。我用相同的算法得出它的 cap rate 是 7.06%。按理来说,master lease 的风险大过 multi tenant lease。刚才提到,风险高,cap rate 会比较高。可是,在这两个例子中,得到的结果是相反的。我觉得 cap rate 在这种情况下反映出回报率的成份比较多。在 multi tenant lease 的案件里,由于我们需要花更多的时间去管理更多的租户,我们会要求比较高的租金回报。比如,20 Gul Way 的租金大约是每平方米 $189,而 103 Defu Lane 10 则是每平方米 $221。或者我们也可以从另一个角度来看,20 Gul Way 的 cap rate 比较低,吸引力比较高,因为它还有增长的空间。

我又拿 AA 的 redevelopment 产业来做研究 - 30 & 32 Tuas West Road。在翻新之前,它的估值是 14.1M$、租金收入是 0.82M$,那么它的 cap rate 是 3.84% (依然是用 66% 的净租金收入率来计算)。在翻新后,它的估值预计是 60.7M$ 及租金收入是 4.15M$。翻新后的 cap rate 是 4.51%。同样是 master lease,虽说它的 cap rate 是有进步了,可是还是低过 20 Gul Way 许多。理论上来说,管理层有时会特意降低 cap rate 来增加它的吸引力。可是在这里我所看到的是,或许是因为 AA 说租客是高信用值的公司吧,所以租金特别低(大约每平方米 $155)。另一个角度来看是,或许它刚被翻新,所以估值比较高,因为如果根据 6.07% 的 cap rate 来计算,依它的租金收入,它的估值大约只有 40.88M$(4.15M$ x 66% / 6.07%)。

AA 的 2017 Q4 报告中的 cap rate 是 6.76%(net property income / investment property),不包括其他资产及费用。平均资金成本(funding cost)是 3.7%,cap rate 高于资金成本 3.06%。其实,真正的收入不止如此。但是,如果拿这个数字来做参考,与新加坡政府的 bond(2.23%)做比较,我们会不会更愿意投资在 AA 呢!如果,interest rate 起,资金成本提高,收入就会减低。那么我们又会不会把钱挪移去 bond呢?

在市区内的房地产的 cap rate 一般上会比郊区的房地产低。因为地段优势关系,屋价通常相对比较高。如果今年的租金收入提高了,我们可以预知明年的房地产估值将会提高,从而达到之前的 cap rate 水平。我拿 Starhill 来做个比较。它们是全然不同的资产类别,其实就算我没有去计算,我们也可以预计得到它的 cap rate 一定会比 AA高。根据2016年的年报,以全年的收入为准,Starhill 的 cap rate 是 5.43%。我相信它应该很难超过6%的。
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入门记

老朋友相聚

Monday, June 05, 2017
一位久違的大學朋友邀請我們去他家吃他的兒子的滿月餐碰巧我那天又要出國公幹所以就提前在今天到他家坐坐。由於今天只有我們兩家人,他也知道我的老公有投資股票,所以我們這一次的聚會,超過80%都在談股票。


这相片是十年前,我的老公和两位朋友,各自带女朋友去澳洲旅行时所拍的。当时,只有我们这一对是已经登记结婚,也是唯一到现在还没小孩的一对。其中的這個朋友和他的家人是在去年移居來新加坡。另一個朋友仍呆在吉隆坡,他是注重在房地產。

刚搬来新加坡的这个朋友,他從不碰股票因為他一直都把大多數的時間都投資在工作上,是我們這班人裡最勤勞工作的一位。由於沒有時間學習其他的投資,他就把多餘的錢用來買了另一套房子然後交給其他房地 agency 去打理每個月這間屋子的回報是負3千馬幣。當時,仍在吉隆坡的那個朋友提起他所投資的房地的第一個條件是必須帶來正現金流也就是每月總租金收入必須多過房貸的月供。可是我們的這一位朋友的想法是他不懂得投資股票或房地可是他相信在長期10年或20年屋價肯定是會向上移。他沒想過賺大錢只希望他的資 (asset) 在長期是高過或和 inflation rate 是一樣的。

搬來新加坡後發現他很難在這裡复制這一套方法。因为,新加坡的房很貴,而且我們都不能購買HDB。 如果要買一間大約1百萬新幣的私人公寓或 apartment,我們需要準備大約360千新幣的現金。如果一個月能儲存10千新幣,至少也要花3年。那麼在這3年裡,這儲存的現金該怎麼處置?他的老婆現在暫時先當家庭主婦,有很多的多餘時間做研究。她發現新加坡的儲蓄口和定期口的利率都很低所以就想要投資股票。與其盲人摸象倒不如找個熟人談談。這就是我們開始談股票投資的原因啦!

一剛開始談股票投資時,我們就發現朋友及他的老婆連最基本的基礎也沒有。所以,我的老公就隨即拿紙筆和電腦為朋友和他老婆上一堂最簡單的課。從REITs 開始或許會比較容易明白。所以,第一是教他們如何尋找及下載質料包括年報。然後就和他們一起讀年報解釋基本的资料背後的意思,如 revenue, net income, cash flow, balance sheet, nav, PE, dpu, gearing, debt 等,解釋  cash flow 比 net income 的重要性,如何注意 debt 這部分等。我也介紹他們讀 Starman 最近提起現金流的文貼,“「現金流為王」的極緻 - 資本化與證券化 (一)”,我覺得这個很不錯很容易明白。可是我們畢竟習慣讀英文,对于初入行的朋友需要更多時間去明白特別是那些 terms。所以,我們也答應在下次的聚會時,為他們帶一些英文書籍。


兩個小時的時間,是很難解釋基礎的資料,更何況他們沒有投資經驗。我們唯一能做的是告訴他們能從什麼地方找尋資料和學習基礎知識。最重要的是提醒他們,如果他們第一年學習投資就能賺錢,那通常都是因為幸運;如果他們希望能賺取雙倍,那是比幸運還要幸運;最重要的是,不要跟風要知道自己買什麼股票為什麼買每一個買賣後面都有一個故事。我們希望分享失敗的例子多過成功的例子。我们很坦白的告诉他们,我们不希望他们跟着我们的portfolio。因为,他们不明白我们的portfolio后面的故事。而且,如果发生什么事,我们的责任也很大。希望我們真的可以幫到他們。

我们要离开的时候,我的老公还要乘机做弄我和朋友的老婆。他对朋友的老婆说,“以你的现在的level,有什么问题可以问我的老婆,她可是MBA呐!”看着我瞪着他,就接着说,“你应该要很高兴,可以和别人说,有一个PhD问你这个MBA!”他应该是没有听过,宁得罪小人,莫得罪女人!
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入门记

股份融资

Sunday, May 21, 2017
在去年底,我的老公向 DBS 了解一些股份融资的资料。
DBS 的股份融资(Share Financing)可以借到70%。例如,如果我有 $100k 的股票,我可以借 $70k。那么我一共就有 $170k 的投资本钱。

DBS 的 maintenance margin 是 140%。如果我的 margin 是少过 140%,就会有 margin call。我需要补回钱。根据以上的例子,我原本有 $100k 的股份,我向 DBS 借了 $70k,那么我的 margin 就是 ($100k + $70k) / $70k = 243%。如果我的股票资产下滑了 50%,那么我现在的 margin 是 ($170k x 50%) / $70k = 121%,我就会有 margin call。我必须填补至少 $13k。

其实我们发现市场上有很多人都会借钱投资。所以我们也想明白银行的股份融资资料。
我的老公有想过,在熊市时,借钱投资的确是一个不错的方法。可是在股市里,没有人会知道市场会下滑到几点,什么时候才会有市场更正。从 $170k 下滑到 $85k 只是 -50%,从 $85k 回归到 $170k 是 +100%。

我们的投资经验非常浅,根据 2010年至 2016年的投资回报记录(包括股息),我们不曾得到超过50%的回报率。所以,对于我们这个新手,风险蛮高的。如果股市下滑,我们会被迫贱价卖股补回 margin。这也是为什么我们一直都不敢借钱投资。

不过从数学上来看这个股份融资的投资方法,的确很吸引人。例如,如果我们一个月可以储蓄 $10k 用做投资,一年就有 $120k 的投资资金。如果我们没有利用股票融资,而我们的目标是 $1M 的资产,当做市场风平浪静(股价无上无下),只靠股息来再投资,那么我们需要8年才能达到目标:


可是,如果我们利用股票融资,我们可以减少3年达到目标:


不过,这也只是纸上谈兵!股市是不可能保持不变。投资本身就有风险,不投资也有风险,借钱投资也是风险!难呀!

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