REIT

Capitalisation Rate

Saturday, June 17, 2017
最近接触一个新词 - capitalisation rate,或多为被简称 cap rate。所以这几天一直在琢磨着它的用意。从 formula 来看,其实很简单:

Cap Rate = NOI / Property Asset Value
* NOI = Net Operating Income

Cap rate 大多用在房地产,包括REITs。比如,有一个楼宇售价为 $1,000,000,它拥有 $100,000的年租金,那么这一个楼宇的 cap rate 是 10%。从这个算法来看,cap rate 应该是越高越好,对吧?我一开始是这么想的。可是当我上网继续找寻资料时,发现很多人都说,有一些 REIT 把 cap rate 特意调低来增加它的吸引力。所以,我就觉得很有趣,想明白更多。



不同的房产,在不同的地点、不同的用途及不同的租客都会拥有不同的 cap rate。投资者或估值师一般上会根据相同类型、用途及地点的房产的 cap rate 来评估一个待售的房产。 如果租客是一间高信用值的公司,收入的风险就会比较低,而这间楼宇的 cap rate 也会比较低。因为,为了保住这个好租客,租金通常都会比较低。由此看来,cap rate 低,代表风险低咯?相反,cap rate 高则风险高咯?其实,在不同的情况下,cap rate 会反映出不同的答案。在这个情况下,的确是如此的。

我拿 Aims Amp (AA) 的一些资产做个研究,比如 20 Gul Way。这是 master lease。根据2016年的年报,它的估值是 286.0M$,2016年的总租金收入是 29.03M$及它拥有净出租面积(NLA) 153,892.20平方米。依2016年的收入比率,net property income (NPI) 大约是 66% x gross revenue(借款、税款及管理费不包在内)。所以,我就估计它的 cap rate 是 6.70% (29.03M$ x 66% / 286.0M$)。另一间是 103 Defu Lane 10,是 multi tenant lease。我用相同的算法得出它的 cap rate 是 7.06%。按理来说,master lease 的风险大过 multi tenant lease。刚才提到,风险高,cap rate 会比较高。可是,在这两个例子中,得到的结果是相反的。我觉得 cap rate 在这种情况下反映出回报率的成份比较多。在 multi tenant lease 的案件里,由于我们需要花更多的时间去管理更多的租户,我们会要求比较高的租金回报。比如,20 Gul Way 的租金大约是每平方米 $189,而 103 Defu Lane 10 则是每平方米 $221。或者我们也可以从另一个角度来看,20 Gul Way 的 cap rate 比较低,吸引力比较高,因为它还有增长的空间。

我又拿 AA 的 redevelopment 产业来做研究 - 30 & 32 Tuas West Road。在翻新之前,它的估值是 14.1M$、租金收入是 0.82M$,那么它的 cap rate 是 3.84% (依然是用 66% 的净租金收入率来计算)。在翻新后,它的估值预计是 60.7M$ 及租金收入是 4.15M$。翻新后的 cap rate 是 4.51%。同样是 master lease,虽说它的 cap rate 是有进步了,可是还是低过 20 Gul Way 许多。理论上来说,管理层有时会特意降低 cap rate 来增加它的吸引力。可是在这里我所看到的是,或许是因为 AA 说租客是高信用值的公司吧,所以租金特别低(大约每平方米 $155)。另一个角度来看是,或许它刚被翻新,所以估值比较高,因为如果根据 6.07% 的 cap rate 来计算,依它的租金收入,它的估值大约只有 40.88M$(4.15M$ x 66% / 6.07%)。

AA 的 2017 Q4 报告中的 cap rate 是 6.76%(net property income / investment property),不包括其他资产及费用。平均资金成本(funding cost)是 3.7%,cap rate 高于资金成本 3.06%。其实,真正的收入不止如此。但是,如果拿这个数字来做参考,与新加坡政府的 bond(2.23%)做比较,我们会不会更愿意投资在 AA 呢!如果,interest rate 起,资金成本提高,收入就会减低。那么我们又会不会把钱挪移去 bond呢?

在市区内的房地产的 cap rate 一般上会比郊区的房地产低。因为地段优势关系,屋价通常相对比较高。如果今年的租金收入提高了,我们可以预知明年的房地产估值将会提高,从而达到之前的 cap rate 水平。我拿 Starhill 来做个比较。它们是全然不同的资产类别,其实就算我没有去计算,我们也可以预计得到它的 cap rate 一定会比 AA高。根据2016年的年报,以全年的收入为准,Starhill 的 cap rate 是 5.43%。我相信它应该很难超过6%的。
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入门记

老朋友相聚

Monday, June 05, 2017
一位久違的大學朋友邀請我們去他家吃他的兒子的滿月餐碰巧我那天又要出國公幹所以就提前在今天到他家坐坐。由於今天只有我們兩家人,他也知道我的老公有投資股票,所以我們這一次的聚會,超過80%都在談股票。


这相片是十年前,我的老公和两位朋友,各自带女朋友去澳洲旅行时所拍的。当时,只有我们这一对是已经登记结婚,也是唯一到现在还没小孩的一对。其中的這個朋友和他的家人是在去年移居來新加坡。另一個朋友仍呆在吉隆坡,他是注重在房地產。

刚搬来新加坡的这个朋友,他從不碰股票因為他一直都把大多數的時間都投資在工作上,是我們這班人裡最勤勞工作的一位。由於沒有時間學習其他的投資,他就把多餘的錢用來買了另一套房子然後交給其他房地 agency 去打理每個月這間屋子的回報是負3千馬幣。當時,仍在吉隆坡的那個朋友提起他所投資的房地的第一個條件是必須帶來正現金流也就是每月總租金收入必須多過房貸的月供。可是我們的這一位朋友的想法是他不懂得投資股票或房地可是他相信在長期10年或20年屋價肯定是會向上移。他沒想過賺大錢只希望他的資 (asset) 在長期是高過或和 inflation rate 是一樣的。

搬來新加坡後發現他很難在這裡复制這一套方法。因为,新加坡的房很貴,而且我們都不能購買HDB。 如果要買一間大約1百萬新幣的私人公寓或 apartment,我們需要準備大約360千新幣的現金。如果一個月能儲存10千新幣,至少也要花3年。那麼在這3年裡,這儲存的現金該怎麼處置?他的老婆現在暫時先當家庭主婦,有很多的多餘時間做研究。她發現新加坡的儲蓄口和定期口的利率都很低所以就想要投資股票。與其盲人摸象倒不如找個熟人談談。這就是我們開始談股票投資的原因啦!

一剛開始談股票投資時,我們就發現朋友及他的老婆連最基本的基礎也沒有。所以,我的老公就隨即拿紙筆和電腦為朋友和他老婆上一堂最簡單的課。從REITs 開始或許會比較容易明白。所以,第一是教他們如何尋找及下載質料包括年報。然後就和他們一起讀年報解釋基本的资料背後的意思,如 revenue, net income, cash flow, balance sheet, nav, PE, dpu, gearing, debt 等,解釋  cash flow 比 net income 的重要性,如何注意 debt 這部分等。我也介紹他們讀 Starman 最近提起現金流的文貼,“「現金流為王」的極緻 - 資本化與證券化 (一)”,我覺得这個很不錯很容易明白。可是我們畢竟習慣讀英文,对于初入行的朋友需要更多時間去明白特別是那些 terms。所以,我們也答應在下次的聚會時,為他們帶一些英文書籍。


兩個小時的時間,是很難解釋基礎的資料,更何況他們沒有投資經驗。我們唯一能做的是告訴他們能從什麼地方找尋資料和學習基礎知識。最重要的是提醒他們,如果他們第一年學習投資就能賺錢,那通常都是因為幸運;如果他們希望能賺取雙倍,那是比幸運還要幸運;最重要的是,不要跟風要知道自己買什麼股票為什麼買每一個買賣後面都有一個故事。我們希望分享失敗的例子多過成功的例子。我们很坦白的告诉他们,我们不希望他们跟着我们的portfolio。因为,他们不明白我们的portfolio后面的故事。而且,如果发生什么事,我们的责任也很大。希望我們真的可以幫到他們。

我们要离开的时候,我的老公还要乘机做弄我和朋友的老婆。他对朋友的老婆说,“以你的现在的level,有什么问题可以问我的老婆,她可是MBA呐!”看着我瞪着他,就接着说,“你应该要很高兴,可以和别人说,有一个PhD问你这个MBA!”他应该是没有听过,宁得罪小人,莫得罪女人!
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入门记

股份融资

Sunday, May 21, 2017
在去年底,我的老公向 DBS 了解一些股份融资的资料。
DBS 的股份融资(Share Financing)可以借到70%。例如,如果我有 $100k 的股票,我可以借 $70k。那么我一共就有 $170k 的投资本钱。

DBS 的 maintenance margin 是 140%。如果我的 margin 是少过 140%,就会有 margin call。我需要补回钱。根据以上的例子,我原本有 $100k 的股份,我向 DBS 借了 $70k,那么我的 margin 就是 ($100k + $70k) / $70k = 243%。如果我的股票资产下滑了 50%,那么我现在的 margin 是 ($170k x 50%) / $70k = 121%,我就会有 margin call。我必须填补至少 $13k。

其实我们发现市场上有很多人都会借钱投资。所以我们也想明白银行的股份融资资料。
我的老公有想过,在熊市时,借钱投资的确是一个不错的方法。可是在股市里,没有人会知道市场会下滑到几点,什么时候才会有市场更正。从 $170k 下滑到 $85k 只是 -50%,从 $85k 回归到 $170k 是 +100%。

我们的投资经验非常浅,根据 2010年至 2016年的投资回报记录(包括股息),我们不曾得到超过50%的回报率。所以,对于我们这个新手,风险蛮高的。如果股市下滑,我们会被迫贱价卖股补回 margin。这也是为什么我们一直都不敢借钱投资。

不过从数学上来看这个股份融资的投资方法,的确很吸引人。例如,如果我们一个月可以储蓄 $10k 用做投资,一年就有 $120k 的投资资金。如果我们没有利用股票融资,而我们的目标是 $1M 的资产,当做市场风平浪静(股价无上无下),只靠股息来再投资,那么我们需要8年才能达到目标:


可是,如果我们利用股票融资,我们可以减少3年达到目标:


不过,这也只是纸上谈兵!股市是不可能保持不变。投资本身就有风险,不投资也有风险,借钱投资也是风险!难呀!

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入门记

投资犯错的经验

Sunday, May 07, 2017
股神最近卖了他看好很多年的IBM。相信很多股神的追随者都感到惊愕!
Warren Buffet 拥有 81 million IBM 的股份。他今年以 180 美元卖了30% IBM 股份。理由是,他觉得 IBM 达不到他在6年前对它的预期,IBM 的对手比它强...... 理由或许可以有千百个,不过最重要的是,他就是把它给卖了!

这个事故后,我和我的老公也谈起投资 IBM 的故事。
在 2014年时,我的老公也是因为 Warren Buffet 的缘故,开始买 IBM。以下是当时买入的价格:
 - 二月:20股,174.76美元
 - 四月:15股,192.22美元
 - 五月:15股,187.96美元

平均买入价格是 183.96 美元。买入不久后,IBM 的股价就像火箭似的向下掉。最后,因为价格下滑太多的缘故,我的老公在 2014 年尾至 2015 年,把所有的股份都卖了。平均卖出价格是 163.22 美元。总亏损是 1037美元。由于当时是用马币换去美元购入的,买入时的平均汇率是 3.28 美元换 1 马币(现在的汇率大约是 4.3)。所以,是汇率让我们减少亏损。

回想当时买入及卖出的决定,对我们来说,这是一个很好的错误经验。
人总是注重在成功的事,往往都会“忘记”失败的事。我很希望把我们的错误记录下来。因为“忘记”了,就不能认真的从中学习。

很多初学者在一开始时,都会模仿他们的偶像,包括偶像们的投资组合。我们也曾经历过相同的经验。这就是为什么,现在有很多真正成功了的投资者都不希望透露他们的投资组合,或会另加一个附注,“只供参考”。因为我们都不知道他们什么时候买,买入价格是多少,为何买。曾经看过一个投资者在他的书中说过,真正的投资成功,或许只发生在 4 年的 20 天中;成功的投资,或许是 10 个股票的其中 4 个。真正成功的投资者,少之又少,至少在全世界最有钱的前10名当中,仅靠投资发达的,也只有一个人。

还记得我们的投资 checklist 中有一条是,买了股票就要忘记买入的价格。有另一个投资者也说过,股票赚不赚钱,是在买入的时候已经决定了,不是在卖出时。在 2014 年时,我们盲目跟从 Warren Buffet,没有认真的去研究 IBM。其实当时如果有研究,它是高估了。或许如果我们当时真的有做一些研究,我们有可能还是会以高估的价格买入,因为毕竟当时我们刚学投资不久,犯错的经验是非常的少(虽然我们现在也不见得成功)。对我而言,成功是从无数次的经验,包括失败,累积的。没有跌倒过,很难长记忆。

2015 年,在卖出 IBM 后,我的老公才认真的研究 IBM。后来他对我说,他有点后悔卖了。反正错误(高估的价格买入)已经发生了,急着去卖也无济于事。反而是他在后来才看到 IBM 的潜能。

在 2015 年到今年,他又分别买入 IBM。他在 2015 年又买入的想法是,IBM 每一年都会回购自己的股份,每一年的股息都会增加。如果公司的方针是对的,管理层的 效率保持不变,股价也保持不变,我们的股息利率大约可以高过7%。以下是后来买入的价格:
 - 2015 年:25股,134.19美元
 - 2016 年:20股,145.51美元
 - 2017 年:39股,167.95美元
平均价格 152.56 美元。

其实 IBM 也不是我们的重仓股。我们现在也希望提高其他的股票来减低我们现在的重仓股。
以下是我帮忙收拾的 IBM 之前的表现:



Warren Buffet 说,现在 IBM 的价格少过 160 美元,所以他不会再卖。他在 180 美元时卖了 30%。其实,股价太高的时候我们知道,股价太低的时候我们也知道。可是,什么是股价刚好的价格呢?没有人知道。160 或 180 美元,只是 Warren Buffett 的定价。IBM 本身并不是很差。如果不是市场再次高估,我们不会再盲目跟从。可是,180 美元并不是我们的定价。那我们的定价是多少?我们今天有一个底,可是这不代表我们明天的底。

很开心拥有错误的经验!继续学习中。


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入门记

我们的投资理念

Sunday, April 16, 2017
最近我们买了一点 Challenger 股票。还记得在几个月前,我的老公和我讨论买不买 Old Chang Kee。他很我谈起,如果我们当时买入 Old Chang Kee,现在已经升了不少。

的确,用倒后镜看回过去,很多人都可以谈得很容易。如果时间可以倒退,我依然会做同样的决定。我当时不坚持买 Old Chang Kee 是因为我觉得它未来的发展空间有限。Old Chang Kee 要冲出新加坡,可是每一个国家都有它们自己的文化。Old Chang Kee 不是那么容易可以在别的国家卖得比别人更经济、更普遍化的小吃。

我们说好,只要那个公司拥有健康的财务、健康的现金流、我们看得明白的行业,它最好还要符合以下三点:

(一)、低估值
(二)、我们可以接受的股息利率
(三)、拥有未来发展空间

其实,对于我来说,Challenger 与 Old Chang Kee 是拥有共同点的,也就是它们的未来发展空间都有限。我们也赞成过,如果我们拥有过多现金,我们会投资在至少符合以上一和二的条件的股票。至少这个投资是高过银行定期利率。



我们卖了屋子的马币终于收到手了。可是,我们还没找到适合我们自己例下的条件的股票。我的老公看上了一些马股,可惜价值太高,所以还在等待中。既然在等待中,我们唯有把现金放入银行定期,至少一年平均有 3.88% 利率。

我们的投资组合分配的理念是,高股息的股固然重要,可是高发展空间的股也是很重要。
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