Soilbuild Business Space Reit
Sunday, July 24, 2016
这个月里,我们对现在投资组合做了一些调整。比如,新增了Soilbuild
Business Space Reit。Soilbuild 是新加坡上市,专注新加坡工厂的房地产投资信托基金。工业及制造业近年的发展都不断的在下滑。更何况油价一直处在多年低点,一些石油的工程也被取消了。不时也听闻制造工厂及石油公司裁员的消息。
Soilbuild 的其中一个最大的租户,Technics
Offshore - 石油公司,无法偿还租金。现在Soilbuild 对其母公司发放律师信。Soilbuild
仍然可以利用这个租户之前的保证金来偿还现在所拖欠的租金。但是,投资者现在担心的是,Soilbuild 如何能在短时间内找到另一个如此大的租户。更何况这个房地产的位置是在海滨,也就是说它的目标租户是与石油业有关的公司。
Soilbuild 的出租率从2015年就不停的在下滑。现在的出租率只有92%。虽然,它总是说,虽然现在制造业及石油业前景很不景气,它的出租率已经比市场的平均比率高些许,很多投资者对它的前景也有所保留。以下是我对它做出的一些风险评估:
- 平均租凭期限是4.6年:希望经济能在这段时间有所复苏
- 现在的贷款是100%固定利率(平均3.44%贷款利率)及年限为2.3年:在这段时间里,Soilbuild 有比较容易预测的营业费用
- 现在的借贷率是35.9%,不会太高
- 目前的问题是寻找租户及与现在租户续约,新续约的租金比之前的有所下滑
- 1%的租约是主租约(master lease),租客包括Technics Offshore, KTL Offshore, Tellus Marine, Beng Kuang Marine 及Solaris。在这些主要租户内,大多数客户的生意是与石油业挂钩。他们的生意额都比以前下滑一半。这令很多投资者担心,他们会不会是下一个Technics Offshore。而且,Solaris 的租约到2018年八月到期,经济会否有所起色,他们又会不会继续续约。
当我的老公告诉我,他买了Soilbuild,我的确也和其他投资者拥有同样的顾虑。我老公的见解是,如果不是因为以上这些问题,我们很难可以买得到9%股息的 Soilbuild。所以,我们就做了一些推测,如果超过45%的产业都无法租出去,我们的股息预测就下滑45%,也就剩下4.95%。这个股息依然在我们可以接受的范围内。市场与油价不可能十年都处在低迷,当市场复苏时,我们可以得到的股息,一定会高过现在很多。 而且,根据现在的资料,2016年及之后并没有新的楼盘出现。
4 comments
想请教dudu小姐,soilbuild 发了preferential offering, 请问要怎样做才能subscribe 到他的new units?
ReplyDeletethank
你好。对不起,迟回复。刚从柬埔寨公干回来。
Delete如果你也是股东 (9月5号5点前),那么你应该也会收到Soilbuild的 preferential offering letter。你需在19号9:30pm前subscribe。
你可以通过OCBC/ UOB ATM 或 cashier's order/ bank's draft。如果你分配到700 units,你可以选择subscribe 最少700或 bid 整数。
我现在只有DBS 户口。为了方便以后rights subscription (如果DBS没有参与), 我这几天会去开OCBC户口。
嘟嘟小姐,我是刚要学习投资的。请问你是用那个brokerage公司交易的呢?cimb好像不错吧?
ReplyDelete我看了几个reit,感觉soilbuild和cache reit好像可以入手吧?
我们在新加坡是用DBS。在马来西亚是用cimb。我们依然持有soilbuild。我们没有研究cache,因为它的股价和nav很接近。习惯了safety of margin的考量。^_^
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